Der Bausparvertrag ist ein Vertragstyp, der in Deutschland eigenen gesetzlichen Regeln folgt: dem Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG) und der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Prinzip ist einfach zu beschreiben, die Einzelheiten stecken in den Vertragsbedingungen. Dieser Beitrag erklärt die Begriffe und rechnet ein erfundenes Beispiel durch. Er empfiehlt weder einen Anbieter noch einen Tarif.
Das Grundprinzip: erst Sparen, dann Darlehen
Bausparer zahlen über eine gewisse Zeit in einen Vertrag ein. Wer ausreichend gespart hat, erhält Anspruch auf ein Darlehen der Bausparkasse. Dieses Darlehen soll nach dem Zweck des Gesetzes für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden, also etwa für Kauf, Bau oder Modernisierung. Die Bausparkasse finanziert die Darlehen aus den Einzahlungen der Gemeinschaft aller Bausparer, weshalb man auch vom Kollektiv spricht.
Die wichtigsten Begriffe
- Bausparsumme: der vereinbarte Gesamtbetrag aus Sparguthaben und späterem Darlehen.
- Regelsparbeitrag: der monatliche Betrag, den der Vertrag vorsieht.
- Mindestansparung: der Anteil der Bausparsumme, der vor einer Zuteilung angespart sein muss. Üblich sind Werte um die Hälfte der Summe, genaue Zahlen stehen in den Bedingungen (Stand prüfen).
- Zuteilung: der Zeitpunkt, an dem die Bausparkasse Guthaben und Darlehensanspruch zur Verfügung stellt. Er hängt von Mindestansparung, Mindestlaufzeit und einer sogenannten Bewertungszahl ab.
- Guthabenzins: der Zins, den die Bausparkasse für das Guthaben zahlt. Er ist im Vertrag festgelegt und niedriger oder höher als Marktzinsen, je nachdem, wann der Vertrag abgeschlossen wurde.
- Darlehenszins: der feste Zins für das spätere Bauspardarlehen. Dass er schon beim Abschluss vereinbart wird, ist das Besondere an dieser Vertragsform.
- Abschlussgebühr: eine Einmalzahlung bei Vertragsabschluss, häufig in der Größenordnung von etwa einem Prozent der Bausparsumme (Stand prüfen).
Beispielrechnung mit erfundenen Zahlen
Angenommen, eine Bausparsumme beträgt 60.000 €, die Abschlussgebühr ein Prozent, der Guthabenzins 0,5 Prozent, der Darlehenszins 2,5 Prozent, die Mindestansparung 40 Prozent und der Regelsparbeitrag 300 € im Monat. Es sind Rechenbeispiele und keine Marktdaten.
- Abschlussgebühr: 1 % von 60.000 € = 600 €. Sie wird häufig mit den ersten Einzahlungen verrechnet, weshalb das Guthaben anfangs niedriger ausfällt.
- Mindestansparung: 40 % von 60.000 € = 24.000 €.
- Dauer bis dahin ohne Zinsen: 24.000 € geteilt durch 300 € = 80 Monate, also gut sechseinhalb Jahre. Mit Guthabenzins verkürzt sich die Zeit nur geringfügig.
- Darlehensanspruch bei Zuteilung: 60.000 € minus 24.000 € = 36.000 €.
- Zinsen des Darlehens im ersten Jahr: 2,5 % von 36.000 € = 900 €, bei sinkender Restschuld in den Folgejahren entsprechend weniger.
Die Rechnung zeigt eine Eigenschaft des Systems: Sparphase und Darlehensphase hängen zusammen, und die Zeit bis zur Zuteilung ist keine feste Größe, sondern von den Regeln der Kasse und vom Verhalten der anderen Sparer im Kollektiv abhängig.
Was ein Vertrag leisten muss und was nicht
Bausparverträge sind kein Tagesgeldersatz. Wer vorzeitig kündigt, bekommt sein Guthaben zurück, aber meist ohne den Vorteil eines günstigen Darlehens und mit der bereits gezahlten Abschlussgebühr. Zudem ist nicht jeder, der einen Vertrag abschließt, später auf das Darlehen angewiesen; manche nutzen nur die Sparphase. Ob der Vertragstyp zur eigenen Lage passt, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt vom Zins beim Abschluss, vom Zeitplan und von den Gebühren ab.
Alle Kosten muss ein Vertrag offenlegen. Fragen Sie nach dem Bausparrechner der jeweiligen Kasse nur, wenn Sie die Annahmen verstehen, mit denen er arbeitet, und vergleichen Sie Bedingungen, nicht Werbeaussagen.
Fragen, die vor einem Abschluss zu klären sind
- Wie hoch sind Abschlussgebühr und eventuelle Kontoentgelte, und wann werden sie verrechnet?
- Welche Mindestansparung und welche Mindestlaufzeit gelten bis zur Zuteilung?
- Wie hoch ist der Darlehenszins, und ist er über die gesamte Darlehenslaufzeit fest?
- Welche Rechte bestehen, wenn die Zuteilung nicht angenommen wird?
Aufsicht und Verbraucherschutz
Bausparkassen unterliegen der Aufsicht der BaFin, die Informationen zum Thema auf bafin.de bereitstellt. Neutrale Hilfe zu Vertragsbedingungen bieten die Verbraucherzentralen, erreichbar über verbraucherzentrale.de.
Wie Darlehensverträge allgemein aufgebaut sind und welche Pflichtangaben gelten, lesen Sie in der Rubrik Kredit & Schulden.
